Mülkünüz bir ev değil.
Bir işletme.
Kira yönetiminde bireysel yöntem ile profesyonel sistem arasındaki fark; hukuk, matematik, davranış bilimi ve resmî istatistiklerle karşılaştırmalı olarak ortaya konuyor.
Netkiram Gayrimenkul ve Teknoloji A.Ş.
TÜİK, T.C. Adalet Bakanlığı Adalet İstatistikleri 2025, 6098 sayılı TBK, 2004 sayılı İİK, uluslararası pazar raporları ve hakemli bilimsel yayınlar.
Kira, enflasyona en duyarlı gelirlerden biri. Yönetilmeyen kira, her ay değer kaybeder.
Aylık 30.000 ₺ kira × 12 ay. Bu, pek çok küçük işletmenin yıllık cirosuna denk bir nakit akışıdır.
Yıllık enflasyon. Ağustos 2026 itibarıyla fiyatlar bir yılda bu oranda arttı.
TÜİK, TÜFE Ağustos 2026Eylül 2026'da konut ve çatılı işyerinde uygulanabilecek azami kira artışı (12 aylık TÜFE ortalaması).
TÜİK, TÜFE Ağustos 2026 · TBK m.344Konut, su, elektrik ve gaz grubunda yıllık fiyat artışı. Mülkün gider tarafı da hızla büyüyor.
TÜİK, TÜFE Ağustos 2026Tahsil edilmeyen ya da geciken kiranın her ay kaybettiği yaklaşık alım gücü.
(1,3151)1/12 − 1 ≈ %2,31Kiralama bir “ev işi” değil, bir ticari faaliyettir. Geliri, gideri, riski ve hukuku vardır.
Bu çarpanlardan biri zayıfladığında, mülkün değeri ne olursa olsun getiri erir. Bireysel yönetim bu çarpanları çoğu zaman şansa bırakır.
“Ev sahibi” gibi düşünen
- “Kiracım iyi biri, ayrıntılı sözleşmeye gerek yok.”
- “Bu yıl zam yapmayayım, aramız bozulmasın.”
- “Kira bir ay gecikti, olur böyle şeyler.”
“İşletme sahibi” gibi düşünen
- Her ilişki yazılı, ölçülebilir ve ispatlanabilir olmalıdır.
- Kullanılmayan yasal artış hakkı geri gelmez; kayıp her yıl büyür.
- Gecikme bir veridir; tespit edildiği gün süreç başlar.
Gelir yönetimi
Doğru piyasa fiyatı, zamanında ve yasal sınırda artış, 5. yılda kira tespiti.
Operasyon
Kiracı seçimi, teslim tutanağı, demirbaş listesi, bakım ve onarım koordinasyonu.
Risk ve hukuk
İhtar, hak düşürücü süreler, tahliye ve icra; güvence bedeli yönetimi.
Finans ve rapor
Tahsilat mutabakatı, gecikme analizi, kira geliri beyanına esas yıllık döküm.
Sorun çıktığında ne olur? Resmî rakamlar süre ve maliyeti açıkça gösteriyor.
Zorunlu arabuluculuk: kira uyuşmazlıkları
320 bin kira başvurusundan yaklaşık 123 bininde anlaşma sağlandı.
Yani arabulucuya giden her 10 kira uyuşmazlığının yaklaşık 6'sı anlaşmasız kalıyor ve yargıya yöneliyor.
Mahkeme ve icra süreleri (2025 ortalaması)
883 gün, yaklaşık 2 yıl 5 aydır. Davayı kazanmak, alacağın tahsil edildiği anlamına gelmez.
Kira hukukunda hak, süreyle yaşar. Süre kaçarsa, hak da kaçar.
Uygulamada bireysel mülk sahiplerinin en sık düştüğü altı hukuki tuzak. Tek bir usul hatası; yeniden ihtar, yeniden süre ve yeniden dava demektir.
Temerrüt ihtarı
Risk: Konut ve çatılı işyerinde en az 30 günlük süre verilmeden yapılan ihtar, fesih için yeterli değildir.
Netkiram: Gecikme tespit edildiği gün, usule uygun ihtar süreci başlatılır.
İki haklı ihtar
Risk: Bir kira yılında iki haklı ihtar varsa dava, o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Süre kaçarsa o dönem için hak düşer.
Netkiram: Hak düşürücü süreler panelde takvimle izlenir.
Tahliye taahhüdü
Risk: Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhüt, yargı uygulamasında geçersiz sayılma riski taşır.
Netkiram: Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra ve usulüne uygun alınır.
Güvence bedeli
Risk: Konutta üst sınır 3 aylık kiradır ve para, bankada vadeli hesaba yatırılmalıdır. Elden alınan depozito, iadede uyuşmazlığa dönüşür.
Netkiram: Güvence usulüne uygun yatırılır; fotoğraflı durum tespiti ve demirbaş tutanağı tutulur.
5 yıllık kira tespiti
Risk: Beş yılı aşan kira ilişkisinde bedel emsale göre yeniden belirlenebilir. Pek çok mülk sahibi bu hakkı bilmez.
Netkiram: 5. yıl yaklaşınca emsal analizi yapılır ve süreç zamanında planlanır.
İlamsız tahliye yolu
Risk: Yanlış yolu seçmek aylar kaybettirir. Bu yol, kira uyuşmazlıklarındaki zorunlu arabuluculuğun kapsamı dışındadır.
Netkiram: Anlaşmalı avukatlarla, ilk günden doğru ve hızlı yol seçilir.
İhmalin matematiği: küçük görünen kararlar, bileşik büyüyen kayıplardır.
Tek bir yıl zam yapmamanın bedeli
Zamanında artış 2. yıl atlanırsa5 yılda kaybedilen kira geliri. Yasal artış her yıl bir önceki kira üzerinden hesaplanır; atlanan yıl geri gelmez.
Boş geçen her bir ay, yıllık kira gelirinin 1/12'sidir. Örnek kirada 30.000 ₺.
Yıllık %31,51 enflasyonda, tahsil edilmeyen paranın her ay kaybettiği yaklaşık alım gücü.
Ödemeyen kiracı + ortalama 243 günlük yargılama ≈ 8 aylık kira. Faiz işlese de tahsil, borçlunun mal varlığına bağlıdır.
Bu varsayımlarla, yönetim ücreti düşüldükten sonra bile mülk sahibinin net geliri yaklaşık %20 daha yüksek. Sonuç bir garanti değil; farkın nereden geldiğini göstermek için hazırlanmış bir örnektir.
En büyük risk kiracınız değil; zihnimizin kurduğu tuzaklar.
İnsan zihni bir kaybı, aynı büyüklükteki kazançtan yaklaşık 2,25 kat daha güçlü hisseder. Bu yüzden mülk sahipleri “kiracıyı kaybetme” korkusuyla gerçek kayıpları sessizce kabullenir.
Netkiram'da kararları duygular değil, kurallar ve veriler verir. Zam, ihtar ve takip süreci sistem tarafından işletilir; siz hiçbir zaman “kötü adam” olmazsınız. Kiracınızla ilişkiniz de, hakkınız da korunur.
Kayıptan kaçınma
Kiracıyı kaybetme korkusu, kesin ve büyüyen gelir kaybından daha ağır basar.
Tversky & Kahneman, 1992Devekuşu etkisi
İnsanlar kötü finansal bilgiye bakmaktan kaçınır. Geciken kira görmezden gelinir, süreler sessizce dolar.
Karlsson, Loewenstein & Seppi, 2009Sahiplik etkisi
Sahip olunan şeye fazla değer verilir. Yanlış fiyatlanan ilan haftalarca boş kalır.
Kahneman, Knetsch & Thaler, 1990Statüko yanlılığı
Eski sözleşme, eski kira, sorunlu kiracı. Değişim zahmetli göründüğü için mevcut kayıp korunur.
Samuelson & Zeckhauser, 1988Gelişmiş pazarlar bu işi çoktan profesyonelleştirdi. Türkiye şimdi başlıyor.
Küresel mülk yönetimi pazarı (milyar $, projeksiyon)
2025'te 28,05 milyar dolar olan pazarın, yıllık yaklaşık %8,1 büyümeyle 2034'te 56,78 milyar dolara ulaşması öngörülüyor. Büyümenin itici gücü: kurumsal yatırım ve kiralık konutun profesyonelleşmesi.
Ortak payda: Kira geliri bir yatırım ürünü gibi yönetiliyor. Sözleşme, tahsilat, bakım ve hukuk tek bir profesyonel çatı altında toplanıyor.
Fiyatlama
Emsal ve piyasa analizi
Kiracı analizi
Gelir ve geçmiş değerlendirmesi
Sözleşme
Üç taraflı, güncel içtihada uygun
Tahsilat
Panelden takip. Sanal IBAN: yakında
Bakım
Talep kaydı, durum tespiti
Hukuki takip
Süre alarmı, anlaşmalı avukatlar
Raporlama
Canlı mülk sahibi paneli, yıllık döküm
Bireysel yönetimde kaybettikleriniz. Netkiram'la kazandıklarınız.
Mülkünüz çalışsın.
Siz yaşayın.
Hukuki güvence
İhtar, tahliye ve icra süreçleri anlaşmalı avukatlar tarafından yürütülür. Her süre ve her adım kayıt altındadır.
Dijital altyapı
Mülk sahibi paneli kullanımda. Kiracıya özel sanal IBAN ve otomatik tahsilat eşleştirme yakında. KVKK'ya uygun, verileri Türkiye'de tutan altyapı.
Tam şeffaflık
Kira, gider, gecikme ve belgeler; 7/24 erişebileceğiniz mülk sahibi panelinde.
Ücretsiz ön değerlendirme
Mevcut kira, sözleşme ve risk durumunuzun incelenmesi.
Yönetim sözleşmesi
Kapsam, ücret ve raporlama tarihi yazılı olarak belirlenir.
Düzenli gelir, aylık rapor
Siz kazanırsınız, biz yönetiriz.
Netkiram'ın tek bir hedefi var: sizin kazancınız. Çünkü biz ancak siz kazandığınızda kazanırız.
Ücretsiz ön değerlendirme içinwww.netkiram.cominfo@netkiram.com